よくYouTuberが将来不動産の価値は下がって0円になる！みたいな吹聴をしていますが、これ自体は誤りなものの、個人的に不動産投資はおすすめしません。
古い物件でも不動産自体に価格がつくのは、SUUMOやHolmesで築35年の物件を検索してもらえれば分かります。
不動産の価格
不動産投資はワンルーム、一棟、一軒家買いの3パターンがあり、不動産の物件価格は形態ごとに価格の付け方が決まっています。
例えばワンルームマンションの場合、収益還元法で価格が決まっており、例えば家賃9万円、管理費,修繕積立金の合計が月1万円の物件の場合、(9-1)×12=96で年間96万円の利益が出ることになります。
仮に、利回りが5%だとすると、96÷5%で、ワンルームの価格は1920万円になります。
なので不動産価値が下がったからといって、いきなり0円になったりはしません。購入したいエリアの古い物件を検索してみればどのように価格が推移するか分かります。
以前、不動産屋と不動産投資に詳しい税理士に、売値が1800万のワンルームで、最悪の状態で行った場合の築35年での値段を計算させたところ、2人とも約800万という算出をしていました。
値段の付け方を利用して、価格を少し釣り上げて早めに売り抜ける人がいるため、ワンルームの賃貸の値段が下がらない物件があるのです。
不動産投資をおすすめ出来る人
不動産投資やマンション投資自体は上手くいけば投資になりますが、多くの場合節税目的で行われます。
そして、不動産投資がおすすめできるのは、年収がコンスタントに500万円以上の人と、医者など借入で優遇される人です。
ワンルームの不動産投資のやり方というのは、銀行から頭金無しで金を借入して、これを元手に年間の運用益を管理費から差し引いて運用していきます。
ワンルームの場合は利回りより、経費計上で収益を出す節税が目的です。
この時、年収のレンジによって借り入れできる銀行が変わってくるのですが、年収500万以上だと大手の銀行から借入やすくなります。最近SNSで、RENOSYなど不動産投資の広告を出している業者が年収指定しているのはこのためです。
これを満たしていないと、百万単位で頭金を払う必要が出てくるので、旨味がありません。
また、あまり知られていませんが、医者は投資用不動産であっても、借入に優遇されるシステムがあるため、これを利用して医者に寄生する不動産営業マンたちがいます。不動産投資をしている医者が少なくないのはこのためです。
一棟や一軒家の場合、値段が高くなるため必ず頭金が必要になります。
その代わり、物件からの収益が見込めます。芸能人に寄生している不動産投資営業はこっちのケースが多く、芸能人は銀行からお金が借りられ無いものの、購入資金を潤沢に持っているので簡単に購入することが可能です。
不動産会社の目的
また、「ワンルームマンションの投資は1、2千万からなので、そんなにお金を持っていない人でも騙せるので騙せる人数が増える」といっている人もいますがこれは微妙な所です。
騙す騙されるは、糞営業マンが不動産価値が低いものを売ろうとしている時だけです。不動産価値はエリア条件や物件内容でしかありません。
不動産会社がマンション投資を進めさせる理由は、自社の固定費を浮かせるためです。
銀行と購入者にお金を払わせ、自分たちは固定費を削除でき、さらに管理費のみを頂く状態になるので、かなり美味いのです。